Whatsapp
Youtube
Instagram
×

إخلاء العقار في النظام السعودي

آخر تحديث: 20 أكتوبر، 2022

المقال التالي:
المقال السابق:
إخلاء العقار في النظام السعودي

إن مقالنا اليوم حول إخلاء العقار في النظام السعودي يتكلم بشكل خاص عن إخلاء العقار في النظام السعودي، وسنشرح بشكل كافي عن جميع التفاصيل التي تهم هذا الموضوع.

فقد يقع بعض الأشخاص في صعوبات عند استئجار منزل في حال رغبتهم بتسجيل الخروج منه، أو عند استلام العقار، وكما يحدث غالباً، فأن صاحب او مالك العقار يكون هو المسؤول عن هذه الإجراءات الروتينية.

وقد يستغل أصحاب العقارات ضعيفين الأنفس الناس، ويتم التحايل عليهم بهذه التفاصيل عن طريق التلاعب بمواعيد التسليم أو المطالبة بإخلاء العقار قبل انتهاء الفترة المحددة.

أو مثلاً رغبة المواطن بالخروج من المنزل أو المحل العقاري، وتأخر المالك بالاستلام ومطالبة المستأجر بالدفع عن هذه الفترة، وهو في الأصل قد طلب منه استلام المنزل، بينما المالك هو الذي تأخر باختلاق الكثير من الحجج.

وباستطاعة المستأجر أو المالك فسخ عقد الإيجار في ما بينهم، ويعد هذا الفسخ رسمي ولا يستطيع المستأجر بعد ذلك الدخول الى العقار .

وفي حالات أخرى، يتم تقديم دعوة قضائية لأي محكمة إخلاء بموجب قانون إخلاء العقار في النظام السعودي لاسترداد العقار من قبل المالك.

وذلك بعد أن يقوم بمحاولات عديدة لتنبيه المستأجر، ويجب توضيح هذه التفاصيل بملف الدعوة القضائية، إذ نقصد بمحاولات التنبيه ما يأتي من تجاوزات من قبل المستأجر، وتتلخص فيما يلي:

  • ان يكون المستأجر قد قام بتجاوز الموعد المحدد لدفع الايجار.
  • او إذا كان المستأجر يصعب الحديث والتواصل معه، وقد حان موعد اخلائه للمنزل.

وأيضاً، بإمكان المستأجر رفع دعاوى على صاحب العقار عند منعه من دخوله إلى المنزل وأخذ اغراضه الشخصية.

 

مشكلة تأخر مستأجر في اخلاء العقار

تحدث العديد من المشاكل والعقبات مع أصحاب العقارات في هذه المهنة على الرغم من انها مربحة ومهمة لجميع فئات المجتمع.

وتلك المشاكل تأتي من قبل المستأجرين الغير ملتزمين باتباع ما يجب من متطلبات عند القيام باستئجار منزل او محل عقاري، ومن بعض المشاكل هذه ما يلي:

  • رفض المستأجر دفع الإيجار.
  • التأخر في إخلاء الشقة.
  • تجاهل دفع المستحقات المطلوبة والتأخر لعدة شهور.

وهذا قد يسبب العديد من الأزمات لدى صاحب العقارات الاستثمارية، ويترتب عليه رفع قضايا قضائية بحق المستأجرين.

ولكن قبل ذلك، باستطاعته اللجوء الى طرق عديدة لطلب بطريقة سلمية من المستأجر الYخلاء بحسب قانون إخلاء العقار في النظام السعودي، وهي فيما يلي:

  • أن يلجأ الى أقرب مركز للشرطة ويكون في نفس منطقة العقار، ويقوم بطلب المساعدة عن طريق قطع التيار الكهربائي بتقديم طلب إلى الأمارة والشركة السعودية للكهرباء، ومن الممكن حل هذا النوع من المشاكل.
  • أو بتقديم دعوة قضائية بالاعتماد على وجود صك رسمي يؤكد ملكية صاحب العقار وتأجيره للمواطن المستأجر في حال لم يتم التعاون من قبل الشرطة على إخلاء المنزل بمساعدة الشرطة.

كما بإمكان المواطن الاحتجاج على قطع الكهرباء القسري، ويتم ذلك بطريقتين:

  1. الطريقة الأولى من قبل المالك.
  2. الطريقة الثانية من خلال شركة الكهرباء.

ويكون ذلك بتقديم اثبات من قبل المستأجر على أن صاحب العقار هو المتسبب بقطع التيار الكهربائي، إذ حددت المملكة العربية السعودية 6 حالات لا يجوز لشركة الكهرباء تجاوزها في قضية قطع الكهرباء وهي:

1 لا يجب قطع التيار الكهرباء في شهر رمضان المبارك.

2 الا يكون بعد الساعة الثانية عشر ظهراً.

3 من الحالات الهامة ألا يوجد بالمنزل شخص من أصحاب الإحتياجات الخاصة.

4 ألا يتم ذلك في خارج أوقات الدوام الرسمي.

5 الانتباه الى عدم القطع في أوقات الامتحانات المدرسية النهائية.

6 وأيضاً ألا تكون قدمت دعوة الى شركة الكهرباء بخصوص الفاتورة.

لذا بمقدور المواطن الاعتراض على قطع الكهرباء إذا تم بالحالات السابقة لهيئة تنظيم الكهرباء والدعم المزدوج على الرقم الاتي: 800125900.

 

مهلة خروج المستأجر في السعودية

الكثير من المواطنين المستأجرين سواءً لمنزل أو محل عقاري يبحثون عن المدة التي يجب أن يقوموا بإخلاء العقار فيها حسب اخلاء العقار في النظام السعودي.

أيضاً، تسعى الوزارات للعمل معاً لربط الأنظمة مع بعضها البعض لمنع عمليات الغش والاحتيال في تنفيذ الاحكام الصادرة بحق المواطنين المستأجرين في الموعد النهائي لتسليم العقار، راغبين بالقضاء على عمليات التحايل والتأخر في تنفيذ عملية الأخلاء.

ويكون هذا ضمن مجموعة من الإجراءات الجديدة الخاصة في المحاكم الشرعية وقانون الأحوال الشخصية وأمور أخرى تتعلق بالشريعة الإسلامية.

إذ ينص القانون بحق المستأجر بأن يقوم بإخلاء العقار عند انتهاء المدة المذكورة في الصك الرسمي بين المستأجر وصاحب العقار.

وتحدَّد غرامة لمدة عدة أيام في حال أخل أحد الطرفين بعقد الأجار الرسمي، وتكون فترة السماح المحددة للأجار على الشكل الاتي:

  • للإخلاء من العقار 30 يوماً بعد الإشعار.
  • لسداد جميع المستحقات يحدد 15 يوماً بعد الإشعار.
  • يكون ذلك خلال 15 يوماً من بدأ النزاعات بين المالك والمستأجر.
  • https://www.youtube.com/watch?v=VD0QyN9c6HU

يمكنك الإنتقال إلى المقالات التالية:

 

كم مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار؟

صدرت قرارات جديدة لإيقاف الخدمات في المملكة العربية السعودية، وتشمل المواطن طالب التنفيذ والمواطن المنفَّذ ضده.

ويكون التنفيذ بطريقتين وهما:

تنفيذ مباشر:

ويدخل هذا التنفيذ تحت بند إخلاء العقار ،وهذا الإجراء له خطوات تقوم بها المحكمة لإخلاء المستأجر المدين من العقار بعد صدور حكم من قبل المحكمة أو عقود الإيجار الجديدة التي لم يحدث فيها السداد، ويكون هذا العقد سند تنفيذي يسمح للمؤجر طلب الأخلاء من المحكمة.

وإن أول خطوة هي التبليغ عند صدور الحكم القضائي أو العقد، ويتم ارساله للمحكمة لتنفيد الإخلاء.

ثاني خطوة هي أن يقوم قاضي تنفيذ بأرسال أعلان عن موعد إخلاء العقار، ويحدد ب 5 ايام ل 30 يوم من تاريخ الأعلان.

وعند انتهاء الوقت المحدد، يذهب مأمور التنفيذ وبمساعدة لجنة تنفيذ الإحكام لإخلاء العقار، ويكون من صلاحياته كسر الأبواب بعد الاستئذان من مالك العقار، ويتم اللجوء لهذه الطرق الغير السلمية بحالتين، وهما:

  1. عند عدم الاستجابة بفتح الابواب.
  2. أو عند عدم وجود أحد في العقار.

وبعد الدخول، يقوم قاضي التنفيذ بمعاينة المنزل والأثاث وتقديرها، ويسمح له الوصول للتقدير حتى مبلغ 50 ألف سعودي.

عند الانتهاء من النظر للمنزل ومعاينته، يتم تغيير اقفال الأبواب وتسليمها لمالك العقار.

كما يقوم قاضي التنفيذ بأعداد محضَر يشمل الموجودات في المنزل إن وُجِدت وذكر كافة أنواع الأثاث وقيمتها، وهنا ينتهي الطلب باستلام صاحب الوحدة السكنية مفاتيح العقار.

 

التنفيذ الغير مباشر:

وتتم آلية التنفيذ الغير مباشر عن طريق الحكم القضائي من قبل دائرة قضائية، إذ يجب أخذ الحكم وتقديمه لمحكمة التنفيذ، وبعد ذلك تقوم المحكمة بمراجعة الطلب وإصدار حكم 34.

ويكون عبر ابلاغه برسالة للمواطن المنفذ ضده الحكم، ويكون مفادها بأنه صدر عليه حكم أو مبلغ مالي وعليه المسارعة بسداده خلال 5 أيام من استلامه الإبلاغ.

وفي حال لم يتم السداد خلال الوقت المذكور، يصدر بحقه حكم المادة 46، والتي نذكر بنودها فيما يلي:

1-منع إيقاف المدين من السفر.

2-إيقاف صدور صكوك التمويل بصورة مباشرة أو غير مباشرة وما يخصها.

3 -الإعلان عن أموال الدين القائمة ومما يرد إليه مستقبلاً، وذلك بمقدار ما يفي بالسند التنفيذي وحجزها والتنفيذ عليها وفقاً لأحكام هذا النظام.

4 -الإفصاح عن رخص وتسجيلات أنشطة المدين التجارية والمهنية.

5 -إشعار مرخَّص له بتسجيل المعلومات الائتمانية بواقعة عدم التنفيذ.

جميع هذه البنود ستطبَّق بحق المنفذ ضده في حال تم تطبيق المادة 46 عليه، ومؤخراً تم تغيير الأمر الخامس من المادة.

5-منع الجهات الحكومية من التدخل مع المدين بإيقاف الخدمات الحكومية الإلكترونية.

وعند تنفيذ هذه الأوامر، يسقط حكم المادة 46.

انظر أيضاً:

 

إخلاء العقار بعد انتهاء العقد

يترتب على المستأجر والمأجور الانتباه لبعض التفاصيل عند إخلاء العقار في النظام السعودي لكي لا يقع أحد الطرفين بحالة من التلاعب والغش بهذه القضية.

لأن بعض مالكي العقارات يقومون باستغلال المواطنين المستأجرين من خلال طريقة الاستلام الخاطئة للعقار عند انتهاء العقد فيما بينهم والاعتماد على الطريقة الشفهية من قبل المستأجرين، ويكون ذلك عن حسن نية وتغافل عن المسؤوليات في بعض الأحيان.

وما يعد من أحد أهم القضايا في هذا المجال أن يقوم المستأجر بتسليم العقار أو إخلاؤه عن طريق إعلام صاحب العقار بالاتصال به فقط والخروج من المنزل بدون شهود، أو وجود سند استلام، ويتفاجأ بعد مدة من الزمن بصدور حكم يخصه من قبل المحكمة القضائية.

لتجنب هذا النوع من الأخطاء، يجب اتباع ما يلي:

أولاً: نصائح للمواطن السعودي المستأجر:

1 – يجب على المستأجر تقديم جميع المستندات والفواتير التي شملت جميع خدمات المنزل من انترنيت او غاز او كهرباء بعد القيام بدفعها بشكل كامل، بالإضافة الى دفع تكلفة الإيجار المتَّفَق عليها.

2- فيما بعد، يجب أخذ توقيع من المالك أو بريد الكتروني يضمن تاريخ التسليم، و هذه الإثباتات تضمن حق المستأجر في حال حصول اي خلل.

ثانياً: نصائح لمالك العقار أو الوحدة السكنية:

1- بعض المالكين يتغافلون عن بعض الأمور الهامة عند أستلام العقار، كالانتباه بأن المستأجر قد قام بتسديد جميع ما يترتب عليه من فواتير في الفترة التي كان يتواجد بها في العقار، وينبغي عليه التأكد قبل حصول عملية الاستلام.

2-وأيضاً، من الضروري التأكد من قيام المستأجر بتسديد كامل مبلغ الايجار وتسكيره، لأن عدم تسكيره يمنع المالك من تأجير العقار لمواطن آخر وعدم إمكانية توثيق العقود الجديدة.

يمكنك الاطلاع على:

 

إجراءات تنفيذ حكم الإخلاء

تم أصدار مرسوم ملكي رقم /53/ بتاريخ 13/8/1433 عن طريق ملك المملكة العربية السعودية عبد الله بن عبد العزيز آل سعود بخصوص نظام التنفيذ، وهو:

أولاً: الموافقة على نظام التنفيذ، وذلك بالصيغة المرافقة.

ثانياً: يتم العمل على تخصيص دائرة تنفيذ أو أكثر في المحاكم العامة في عدد من المدن والمحافظات لتعمل على تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من قبل اللجان التي تعمل ضمن اختصاص شبه قضائي.

ويكون ذلك تابعاً لنظام التنفيذ، ويتم هذا الأمر بعد البدء بالعمل على نقل الأختصاصات التابعة لتلك اللجان إلى المحاكم المعنية بالموضوع.

ثالثاً: يجب على نائب رئيس مجلس الوزراء والوزراء ورؤساء الأجهزة المختصة و المستقلة العمل على هذا المرسوم.

يتم تقديم طلب التنفيذ بشكل إلكتروني، وبعد ذلك يتم مراجعته من قبل المحكمة والتأكد من صحته، كما يجب اتباع الخطوات الأتية للطلب بشكل صحيح:

  • الدخول الى موقع وزارة العدل، يجب كتابة اسم المستخدم وكلمة المرور وإدخال الرمز المرئي الذي سيصلك برسالة على الجوال وتكون كلمة سر مؤقتة.
  • عند دخولك لأول مرة للموقع، عليك تسجيل موقعك الإلكتروني الشخصي.
  • بعد ذلك، يتم تحويلك إلى بوابة موقع، لذا قم بالضغط على التنفيذ.
  • النقر على تقديم طلب، فيظهر لك خيار تنفيذ مباشر، قم باختياره.
  • اذكر نوع السند الرئيسي وهو إخلاء العقار.
  • وأيضاً اذكر نوع السند الفرعي هو عقد ايجار موحد.
  • اختر المحكمة التابعة للعقار وتكون أقرب محكمة لمنطقة العقار.
  • اذكر صفات عامة عن مقدِّم الطلب.
  • اختيار نوع المنفَّذ ضده وهو فرد.
  • اختيار الجنسية السعودية.
  • تعبئة باقي الخانات بالمعلومات اللازمة.
  • تسجيل رقم سند عقد الايجار الموحَّد ورقم نسخة العقد.
  • كتابة نص الحق ويكون مختَصر، ويحتوي على تسليم العقار للمستأجر وتسديد الرسوم المستحقَّة على العقار.
  • ثم إضغط على حفظ واستمرار.
  • انقر على تأكيد تقديم الطلب.
  • يتم رفع الطلب بنجاح.

يتأكد القاضي من سلامة السند التنفيذي، ويسأل عن معلومات المنفَّذ ضده وعنوانه ومقره بعد هذه الإجراءات.

بعد ذلك، يقوم القاضي بأصدر أمر التنفيذ، ويتم ذلك عبر ما سنقوم بذكره أدناه:

الجلسة الأولى:

إذا كان هناك طعن، فان المدين يظهره ويعمل على إثبات ما يفيد قيد الطعن بموجب الايصال الذي سدد به رسوم الطعن، وتعمل المحكمة على اجراءات التنفيذ باستخدام مبدأ (تنفيذ سلطات الدائن)، وهذا المبدأ يحد من سلطات المحكمة ويضيق عليها، وذلك بالاستجابة لطلبات الدائن.

اذا أراد الدائن أن يتم القبض والحبس للمدين، فسيتم تنفيذ ذلك من قبل المحكمة، وليس من صلاحيات المحكمة أن تقبض أو تسجن بقرار منها فقط، لذا يجب أن يتم ذلك بطلب الدائن، لذا يُذكَر  بأن هذا التنفيذ يتم سلطات الدائن.

الإجراءات عند الامر بالإخلاء بالقوة الجبرية:

عندما تأمر محكمة التنفيذ بالإخلاء بالقوة الجبرية، يجب أن يصاحب ذلك الامر أمر آخر، وهو (اجبار المدين بالأخلاء عن طريق استخدام القوة الجبرية مع فض الأقفال إن لزم الامر).

أي في حال عدم وجود المدين، يمكن للشرطة بأمر ضابط التنفيذات أن تكسَر الأقفال، ولا يمكن هذا الإجراء أن يكون دون أمر مسبَق من المحكمة وملازم لأمر الإخلاء بالقوة الجبرية وصاحب الأمر أيضاً، ويجب مخاطبة الشرطة القضائية وضابط التنفيذات للإجراء.

ويعمل الموظف لدى قاضي التنفيذ بكتابة خطابين:

  • الأول يتم ارساله إلى الشرطة القضائية.
  • والثاني يرسَل إلى ضابط المحكمة، ويكون هو كبير المعلنين من مكتب الإعلانات.

الإجراء في يوم التنفيذ:

يجب أن تستلم الشرطة القضائية الخطاب المعنوَن لها من المحكمة، ويجب أن يحضر الدائن مع صورة من إثبات الشخصية الخاص به، ويرفَق مع خطاب المحكمة صورة من هوية الدائن، وتحدد الشرطة القضائية موعد التنفيذ.

ويمكن للدائن أو محاميه استلام خطاب المحكمة وأعطاؤه إلى ضابط التنفيذات، وتسليمه يداً بيد مع اخطاره بالموعد الذي حددته الشرطة القضائية.

و في اليوم المحدد، يحضر المواطن الدائن ومعه عدد من الدائنين، ثم يذهبو جميعاً إلى ضابط التنفيذات، والذي يكون ممثل بالمحكمة عند القيام بإجراء التنفيذ.

وعلى الدائن أن يقوم بإحضار عمال لينقلو أغراض المدين وحصرها في كتاب ٣٣ قضائي، وتسعى جميع الجهات المعنية للتتفيذ والذهاب إلى المكان المذكور في الحكم.

ويقوم ضابط التنفيذات بالتكلم مع المدين وإعلامه بأمر الاخلاء الصادر ضده، ويشرح له أنه قد جاء مع الشرطة للبدء بالتنفيذ.

ثم بعد ذلك، يقوم العمال بنقل الأغراض الخاصة بالمدين بمراقبة الشرطة، وعند انتهاء الإخلاء، يقوم ضابط التنفيذات بتسليم العقار للمدين.

ويوقع الدائن على الإستلام بنسختين من الصور، الأولى تكون مع الدائن، والثانية توضع في ملف التنفيذ.

وفي حال عدم توفر المدين، يعمل ضابط المحكمة بحصر الأغراض، وقد تكون أثاث للمنزل وتسليمها للمدين تحت مسؤوليته، ويجب على الدائن التوقيع عليها مع إعطاؤه صورة عن كشف الاغراض التي تم نقلها.

عند عدم وجود المواطن الدائن وتوافر وكيل نيابةً عنه، فيفضَّل أن يمنح الوكيل سلطة الأستلام للعقار بعد انتهاء الاخلاء.

اقرأ أيضاً:

5/5 - 398

رد واحد على “إخلاء العقار في النظام السعودي”

  1. يقول alia najjar:

    المؤجر اقامته منتهية ، والعقد ورقي ، ووالمستأجر لا يدفع من سنوات ما الحل ؟

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *