في إحدى القضايا التي وردت إلى مكتبنا في جدة، استأجر أحد المواطنين محلاً تجارياً بموجب عقد إيجار موثق عبر منصة إيجار، لكنه فوجئ بتقصير المؤجر في إجراء الصيانة الأساسية مما ألحق ضرراً بنشاطه التجاري.
حاول الطرفان الحل ودياً دون نتيجة، مما اضطر المستأجر إلى رفع دعوى فسخ عقد إيجار في جدة أمام المحكمة المختصة، فكيف يتم رفع الدعوى وما الإجراءات المتبعة.
للحصول على مساعدة قانونية متخصصة في رفع دعوى فسخ عقد الإيجار، يمكنك التواصل عبر زر الواتساب أسفل الصفحة.
جدول المحتويات
شروط رفع دعوى فسخ عقد إيجار
يشترط النظام السعودي عدة ضوابط قبل رفع دعوى فسخ عقد إيجار لضمان جدية الطلب وحماية حقوق الطرفين. ويُستند في ذلك نظام المعاملات المدنية، التي بيّنت الحالات التي يجوز فيها الفسخ النظامي للعقود.
ما الشروط النظامية لرفع دعوى فسخ عقد إيجار؟
- وجود إخلال جوهري من أحد الطرفين: كامتناع المستأجر عن دفع الأجرة أو رفض المؤجر تنفيذ التزاماته الجوهرية مثل الصيانة أو تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار.
- توجيه إعذار رسمي للطرف المخلّ: لا تُقبل الدعوى إلا بعد إشعاره خطياً أو إلكترونياً عبر منصة إيجار لإصلاح الوضع خلال مدة معقولة.
- ثبوت السبب النظامي للفسخ: مثل هلاك العين المؤجرة أو وقوع عذر طارئ يمنع الانتفاع بها.
- عدم وجود اتفاق يمنع الفسخ القضائي: إذا نص العقد على شرط يمنح أحد الطرفين حق الفسخ دون حكم قضائي، فيُعتدّ بذلك الشرط ما لم يخالف النظام.
- توافر المستندات والأدلة المؤيدة: كنسخة العقد الموثق، والإشعارات السابقة، والتقارير أو الصور التي تثبت الضرر أو الإخلال.
هل يمكن رفع الدعوى مباشرة دون إنذار؟
لا، فالنظام يُلزم بالإعذار المسبق ما لم يوجد اتفاق صريح يُجيز الفسخ الفوري. ويهدف هذا الإجراء إلى إتاحة فرصة للطرف الآخر لتصحيح الإخلال قبل اللجوء إلى المحكمة.
إجراءات رفع دعوى فسخ عقد الإيجار
تخضع إجراءات رفع دعوى فسخ عقد الإيجار في السعودية لتنظيم إلكتروني متكامل يهدف إلى تسهيل إنهاء العقود بطريقة نظامية تحفظ حقوق المؤجر والمستأجر معاً. ويُعد الالتزام بالخطوات الرسمية شرطاً أساسياً لقبول الدعوى أمام المحكمة.
ما الخطوات النظامية لرفع دعوى فسخ عقد الإيجار؟
الخطوات كالتالي:
- الدخول إلى منصة إيجار التابعة لهيئة العقار، واستخدام خدمة إلغاء العقود السكنية والتجارية لطلب إنهاء العقد مع توضيح السبب.
- تقديم إشعار رسمي للطرف الآخر بإرادة الفسخ وإمهاله مدة محددة لتصحيح الإخلال أو الرد على الطلب.
- تجهيز المستندات الداعمة مثل عقد الإيجار الموثق، الإشعارات السابقة، وأي تقارير تثبت الضرر أو المخالفة.
- رفع صحيفة الدعوى إلكترونياً التابعة لوزارة العدل، مع تحديد المحكمة المختصة (العامة أو التجارية بحسب نوع الإيجار).
- متابعة الجلسات القضائية حضورياً أو عن طريق ممثل قانوني حتى صدور الحكم بالفسخ أو برفض الدعوى.
- تنفيذ الحكم عبر منصة “تنفيذ” في حال صدوره لصالح أحد الطرفين، لاستعادة الحقوق وإنهاء العلاقة الإيجارية.
هل يمكن إنهاء العقد دون اللجوء إلى المحكمة؟
نعم، إذا تم التوصل إلى اتفاق ودي بين الطرفين يمكن إتمام الإلغاء إلكترونياً عبر منصة إيجار دون الحاجة إلى دعوى قضائية، بشرط توثيق الموافقة المتبادلة داخل المنصة.
نموذج رفع دعوى فسخ عقد إيجار
يُعد نموذج الدعوى أحد أهم المستندات التي تُعرض على المحكمة، ويجب أن يُصاغ بلغة قانونية واضحة تُبين وقائع النزاع وطلبات المدعي بدقة.
فيما يلي نموذج استرشادي يمكن تعديله وفق نوع الإيجار (سكني أو تجاري) وظروف كل حالة:
نموذج دعوى فسخ عقد إيجار
صاحب الفضيلة / قاضي المحكمة العامة (أو التجارية) في جدة حفظه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،
أولاً: بيانات الأطراف
المدعي: الاسم الكامل / رقم الهوية / العنوان / رقم الجوال
المدعى عليه: الاسم الكامل / رقم الهوية / العنوان / رقم الجوال
ثانياً: موضوع الدعوى
أرفع لفضيلتكم هذه الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المبرم بيني وبين المدعى عليه بتاريخ (تاريخ العقد)، والمتعلق بالعقار الكائن في (العنوان الكامل)، والمُسجَّل في منصة “إيجار” برقم عقد (رقم العقد).
ثالثاً: وقائع الدعوى
بتاريخ (..) تم إبرام عقد إيجار بين الطرفين لمدة (..) سنة، وقد أخلّ المدعى عليه بالتزاماته المقررة في العقد وذلك من خلال (بيان نوع الإخلال: الامتناع عن سداد الأجرة – رفض الصيانة – منع الانتفاع بالعقار…).
وقد تم توجيه إعذار رسمي عبر (رسالة إلكترونية / خطاب مسجَّل / منصة إيجار) بتاريخ (..) دون استجابة من المدعى عليه، مما ألحق بي ضرراً مادياً ومعنوياً يستوجب الفسخ والتعويض.
رابعاً: الطلبات
- الحكم بفسخ عقد الإيجار رقم (…) المؤرخ في (…).
- إلزام المدعى عليه بتسليم العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها عند الاستئجار.
- إلزامه بالتعويض عن الأضرار المادية الناجمة عن الإخلال بالعقد.
- إلزامه بالمصاريف القضائية وأتعاب المحاماة.
خامساً: المستندات المرفقة
- نسخة من عقد الإيجار الموثق عبر منصة إيجار.
- صورة من إشعار الإعذار أو المراسلات بين الطرفين.
- أي تقارير أو صور تثبت الضرر أو المخالفة.
- صورة الهوية الوطنية وأي مستندات داعمة.
ختاماً:
ألتمس من فضيلتكم النظر في الدعوى والحكم بفسخ العقد وما يترتب عليه من آثار نظامية.
والله الموفق
مقدمه: …………………………….
التاريخ: ../../….هـ
التوقيع: ……………………………
هل يجب توثيق نموذج الدعوى قبل تقديمه؟
يُقدَّم النموذج إلكترونياً عبر منصة ناجز، ويُرفق معه ما يثبت هوية المدعي وسند التمثيل القانوني إذا قُدم بواسطة محامٍ. ولا يُشترط التصديق الورقي إلا إذا طلبت المحكمة ذلك لاحقاً.
الآثار القانونية لفسخ عقد الإيجار
يترتب على فسخ عقد الإيجار نتائج نظامية مهمة تمس العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتستند هذه الآثار نظام المعاملات المدنية السعودي التي نظمت آثار الفسخ والانفساخ في العقود الملزمة للجانبين.
ما النتائج المترتبة على فسخ عقد الإيجار؟
- عودة الأطراف إلى ما قبل التعاقد: بمجرد صدور الحكم بالفسخ، يُعاد الوضع كما كان قبل إبرام العقد، أي تُسترد العين المؤجرة إلى مالكها، ويُعفى المستأجر من الالتزامات المستقبلية.
- استحقاق الأجرة عن المدة السابقة فقط: لا يلتزم المستأجر بدفع أجرة المدة المتبقية بعد الفسخ، ويُحتسب له ما دفعه عن مدة لم ينتفع بها.
- إلزام الطرف المخلّ بالتعويض: إذا نتج عن الإخلال ضرر مالي أو مادي، تُلزم المحكمة الطرف المخلّ بتعويض المتضرر عن الخسائر الفعلية أو ما فاته من كسب.
- زوال الالتزامات المستقبلية: يُعد العقد منتهي الأثر بعد الفسخ، فلا يجوز للمؤجر مطالبة المستأجر بأجرة لاحقة ولا للمستأجر المطالبة بالانتفاع بالعقار.
- الالتزام بإعادة العين المؤجرة بحالتها الأصلية: يجب على المستأجر تسليم العقار للمؤجر خالياً من الشواغل وبذات الحالة التي تسلّمه بها ما لم يتفق على خلاف ذلك.
هل الفسخ يُعدّ إنهاءً للعقد أم إبطالاً له؟
الفسخ يُعتبر إنهاءً للعقد من تاريخ الحكم أو من تاريخ تحقق السبب النظامي، وليس إبطالاً له من الأصل، أي أن الآثار السابقة للعقد تبقى صحيحة، بينما تُلغى التبعات المستقبلية فقط.
الحلول الودية قبل رفع دعوى فسخ عقد الإيجار
قبل اللجوء إلى القضاء، يُفضل دائمًا السعي إلى حلول ودية بين المؤجر والمستأجر لتجنب النزاع القضائي وتكاليفه، إذ يمنح النظام السعودي الأطراف حرية إنهاء العلاقة الإيجارية بالتراضي متى ما تم ذلك بطريقة نظامية موثقة.
ما أبرز الوسائل الودية لإنهاء عقد الإيجار؟
- التفاهم المباشر بين الطرفين: يمكن للمؤجر والمستأجر الاتفاق على إنهاء العقد قبل مدته مقابل تسوية مالية أو التنازل عن جزء من الأجرة المتبقية، ويتم توثيق ذلك عبر منصة إيجار.
- طلب الإنهاء بالتراضي إلكترونياً: توفر هيئة العقار خدمة إلكترونية عبر منصة إيجار تتيح للطرفين تسجيل اتفاق الإنهاء دون الحاجة للمحكمة، بشرط قبول الطرفين وإدخال البيانات الصحيحة.
- الوساطة أو الصلح عبر مركز المصالحة: يمكن رفع طلب إلى مركز المصالحة بوزارة العدل ليقوم وسيط معتمد بتنظيم اتفاق مكتوب يوقع عليه الطرفان ويكتسب صفة السند التنفيذي.
- التفاوض بمساعدة محامٍ مختص: في كثير من الحالات، تسهم الاستشارة القانونية المبكرة في تجنب التصعيد القضائي من خلال صياغة حلول عادلة تحفظ حقوق الجميع.
هل تغني التسوية الودية عن رفع الدعوى؟
نعم، إذا تم توثيق الاتفاق الودي في منصة إيجار أو لدى مركز المصالحة، يُعد نافذاً وله قوة السند التنفيذي، ولا حاجة بعده إلى إقامة دعوى فسخ عقد الإيجار أمام المحكمة.
دور المحامي في دعوى فسخ عقد الإيجار
وجود محامٍ مختص في قضايا الإيجارات يسهم في تسريع الإجراءات وحماية الحقوق. فكيف يساعدك المحامي في جدة في قضايا فسخ الإيجار؟
- صياغة صحيفة الدعوى وفق النظام والإجراءات القانونية اللازمة.
- التحقق من استيفاء الشروط النظامية قبل التقديم.
- تمثيل العميل أمام الجهات القضائية حتى صدور الحكم.
- متابعة تنفيذ الحكم واستعادة الحقوق.
- تقديم استشارات فانونية في كافة المسائل التي تخص فسخ عقد الإيجار وصياغة العقود.
الأسئلة الشائعة
رفع دعوى فسخ عقد إيجار في جدة يتطلب فهماً دقيقاً للنظام السعودي الجديد وآلياته الإلكترونية عبر إيجار، ومن الأفضل دوماً توكيل محامٍ مختص لضمان صياغة الدعوى بطريقة نظامية وحفظ الحقوق لكلا الطرفين.
للمشورة القانونية الدقيقة في قضايا الإيجار، يمكنك التواصل مع شركة محاماة جدة عبر صفحة اتصل بنا او من خلال النقر على زر الواتساب.
قد تسأل عن كيفية تجديد عقد الايجار في جدة، وتوثيق عقد الإيجار في جدة.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية السعودي.
- منصة إيجار، خدمة إنهاء العقود السكنية والتجارية من الطرفين.
المستشار القانوني مصطفى دياب هو شخصية قانونية بارزة تتميز بخبرتها الواسعة في المجال القانوني السعودي. يتمتع بسمعة طيبة في تقديم الاستشارات القانونية المتخصصة، ويمتلك قاعدة واسعة من المعرفة في مختلف جوانب القانون السعودي.
حاصل على درجة البكالوريوس في القانون من جامعة القاهرة، وهي إحدى أعرق الجامعات في الوطن العربي.
يمتلك أكثر من 20 عامًا من الخبرة العملية في تطبيق القانون السعودي، مما أهله لفهم عميق للنظام القانوني السعودي وتطوراته.
يتميز بإلمام واسع بنظام العمل السعودي، ونظام الأحوال الشخصية، ونظام الأوراق التجارية، ونظام المرافعات الشرعية. هذه التخصصات تجعله مؤهلاً لتقديم الاستشارات القانونية في مجموعة واسعة من القضايا.